חוק FIRPTA
בשנת 1980 חוקקה ארה"ב את חוק Foreign Investment in Real Property Tax Act – FIRPTA.
בחוק נקבע שארה"ב תחייב במס רווח הון על מכירת נכסים בתחומה, בשונה מנכסים אחרים שלגביהם ניתנו פטורים (ניירות ערך, למשל).
בנוסף נקבע, שמרגע חקיקת החוק, ארה"ב לא תחתום על אמנת מס עם מדינה אחרת שתפטור את סעיף מכירת נדל"ן. כלומר, זה לא ניתן למשא ומתן.
חוק זה אף העפיל על אמנות מס קיימות וחייב מדינות לשנות אותם בפרקי זמן מוגדרים.
סעיף 1445 לקוד המס קובע גם שבעת מכירת נכס, הקונה (Transferee), אשר רוכש נכס מישות זרה (NR), חייב לנכות מס במקור מסכום המכירה בשיעור של 15% ליחידים ו 21% לחברות זרות.
במידה וקיים מתווך (Withholding Agent) בעסקת המכירה, חובת ניכוי המס במקור יכולה לעבור אליו במקום הקונה.
בדרך זו, ה IRS מבטיח כי הישות הזרה לא תחמוק ממיסוי בארה"ב מכיוון והניכוי חל על מחזור המכירה ולא רק על הרווח.
השיטה למיסוי של מחזור המכירה גורמת לעתים לחסרון כיס עד הרגע שבו מוגש דו"ח המס האמריקאי.
לדוגמה:
נכס שעלותו המופחתת (רכישה בניכוי פחת שנצבר) היא 100 אלף דולר, עתיד להימכר ב 80 אלף דולר.
שיעור הניכוי יחול כ 15% ממחזור המכירה (80 אלף דולר) ויהיה $12,000.
בפועל, הנכס מפסיד, אך ההתחשבנות על ההפסד תתבצע בהגשת הדוח בשנה העוקבת.
קיימים מס' סייגים לניכוי המס במקור, רובם לא עוזרים למשקיעים הזרים שרוצים להימנע מהניכוי.
למשל, במקרה שהקונה יצהיר שהוא ישתמש בנכס לצורכי מגורים בלבד וסכום המכירה נמוך מ $300,000.
ניכוי FIRPTA חל על סכום המכירה ולא מתחשב בעלות המופחתת של הנכס ובעלויות סגירה החוזה.
מה האפשרויות שלי אל מול FIRPTA?
בעת הגשת דו"ח המס הפדראלי, מגיש הדו"ח יכול לדרוש החזרי מס בארה"ב וחישוב מס אפקטיבי בהתאם למדרגות המס על הרווחים.
יש לוודא שחברת הטייטל מספקת לכם עותק ממסמכי המכירה HUD1 כולל טופס 8288A על המכירה ועותק מהצ'ק ששלחו לניכוי המס.
במקרים מתאימים, ניתן להגיש ל IRS בקשה מיוחדת בטופס 8288B לניכוי במקור בשיעור מוקטן ואף אפסי מ FIRPTA.
הבעיה בטופס 8288B היא שמוכר הנכס צריך להציג לחברת הטייטל את האישור ממס ההכנסה לפטור.
אירוע מכירה לרוב מתבצע בזמן אפסי ועד שיוצג האישור ל WITHHOLDING AGENT המס ישאר כלוא.
למרות הנטיה לחשוב ש LLC בבעלות יחיד מונע FIRPTA, נהפוך הוא, כשלרוב הוא בעיקר מסבך את התהליך ומבלבל את חברות התיווך וה TITLE שלא בקיאות במיסוי.
כמו כן, הפרקטיקה הנהוגה לרכישת נכס תחת LLC מרובה שותפים\שותפות מחייבת בניכוי מס במקור גם כן, אם כי לא FIRPTA.
חברות זרות שרוכשות נדל"ן חשופות אף הן ל FIRPTA ויוכלו להזדכות על הניכוי בדו"ח החברה.
דגשים חשובים למוכרי נדל"ן החשופים ל FIRPTA:
לוודא שברשותכם ITIN טרם המכירה.
לוודא שהקונה או מי מטעמו ממלא את הפרטים שלכם ושלו בטפסי ה FIRPTA 8288 & 8288A.
לוודא כי קיבלתם HUD1 מחברת הטייטל וסריקה של ה צ'ק שאיתו בוצע הניכוי במקור ל IRS.
להגיש דוח בשנה העוקבת ולדרוש את זיכוי המס המגיע ולקחת בחשבון שזמני העיבוד של מס הכנסה ארוכים מאוד להחזרים אלו.