שחלוף נכסים בארה"ב 1031
סעיף 1031 ל-IRC מאפשר שחלוף נכסים, החלפת נכסים דומים אשר מוחזקים להשקעה. סעיף זה חל על השקעות נדל"ן ומאפשר כלי לדחיית מס רווח הון.
הסעיף אינו חל במקרה שהמשקיע מוכר נכס "עצמאית" וקונה נכס "עצמאית" במקום הנכס הנמכר מפני שזהו אירוע מס.
לכן, העסקה מתבצעת על ידי "מתווך" השומר את רווחי העסקה בחשבון נאמנות (Escrow Account) עד לביצוע הרכישה.
למוכר הנכס שרוצה לבצע שחלוף נכסים יעמדו 45 יום לזהות את הנכסים החדשים ולספק רשימה למתווך.
הרכישה עצמה אמורה להתבצע בתוך כ 180 ימים מיום המכירה של הנכס בהסכם המכירה HUD-1.
חשוב לדעת כי אין הגבלה לכמות הנכסים הנרכשים במקום הנכס הנמכר.
הנכס החדש יקבל את העלות המופחתת עם מספר שינויים של הנכס שנמכר, בצורה זו מס רווח ההון נדחה אבל לא נעלם ויתבטא במכירה הבאה.
במידה והעסקה משלבת גם החלפת נכסים שאינם דומים (כמו כסף), רק חלק מהעסקה ידחה את מס רווח ההון.
חוקי ה-FIRPTA מקשים על יישום של סעיף זה ע"י משקיעים זרים, לכן יש להגיש למתווך בעסקה טופס אי הכרה ברווחים.
דיווח שחלוף הנכסים נעשה בטופס 8824 Like-Kind Exchanges.
שחלוף נכסים בעיני רשות המסים בישראל
לידיעת המשקיע הישראלי- סעיף 96 לפקודת מס הכנסה הישראלי, מבאר את נושא שחלוף נכסים ומדגיש כי נכס המוחזק בחו"ל אינו כפוף לסעיף זה.
אי לכך, יש לשלם את תשלום מס רווח ההון בישראל. הסעיף מאפשר הקלה ושומר את המס כ"זיכוי" למכירה עתידית בהתקיים תנאים שונים (כמו חוק המאפשר זאת במדינת מקור ההכנסה).
במידה ושולמו מסים עודפים, מס ההכנסה בישראל אף מתחייב להחזירם בריבית והצמדה למשלם המס.