סוגי התאגדויות נפוצות להחזקת נדל"ן בארה"ב Real Estate

מס ההכנסה בארה"ב קובע שיטות מיסוי שונות עבור סוגים שונים של צורות התאגדות.

לאזרחים לא אמריקאים או חברות זרות – דו"ח המס האמריקאי יכיל את כלל ההכנסות שהופקו מנכסים בתחומי ארה"ב בשנת המס.

לאזרחים/תושבים אמריקאים וחברות אמריקאיות- דו"ח המס יכיל את כלל ההכנסות שהופקו מנכסים בתוך ומחוץ לארה"ב בשנת המס!

מגיש דו"ח רשאי לקזז הוצאות ישירות ועקיפות שהתהוו לתפעול הנכס – ארנונה, ביטוח, חשמל, מים, דמי ניהול, ועד בית ניקיון, תיקונים ועוד.

בתחום מיסוי הנדל"ן להשקעה בארה"ב, נהוג לחלק את ההחזקות בנכסים בדרכים הבאות:

החזקה ישירה בנכס

החזקה ישירה בנכס תתבצע בדרך כלל כש:

א. לרוכש אין חשש משפטי מתביעות מדיירים (במקרה של שכירות) או מקבלני בניה (במקרה של רווח הון)

ב. כאשר קיימת אגרה גבוהה להקמת ה LLC במדינת המקור.

ג. כאשר המשקיע לא יכול לעמוד בתנאי השימוש בישויות משפטיות נפרדות

לדוגמה, תשלום אגרות שנתיות במדינת קליפורניה (California) יכול להגיע לסכום של כ $800 וכ $500 במדינת מסצ'וסטס (MA), חובה לנהל חשבונות נפרדים וכו'.

בצורת החזקה זו לא קיימת הפרדת ישויות, כלומר ישנה חשיפה לתביעות אישיות כנגד שאר נכסיו האישיים של המשקיע והמיסוי הוא מיסוי אישי (יחיד).

בצורת השקעה זו ישנה חשיפה למס ירושה על נכסי המנוח שנמצאים בתחומי ארה"ב (חשבונות, נדל"ן, מניות וכו').

ובאופן כללי אפשר לסכם עם מס שולי להכנסה משכירות ורווחי הון קצרי טווח (עד 37%) ומס מוטב לרווחי הון ארוכי טווח (עד 20 אחוז).

השקעה באמצעות LLC

חברה מסוג LLC מוקמת תחת חוקי המדינות בארה"ב, משלבת הגנת משפטית בעלי החברה וכן שיקוף בעלי החברה לצרכי מס.

כלומר, הכנסות ה-LLC מועברות ישירות לחברים (Members) שלה למיסוי אישי, ולא במיסוי על פי שיעורי מס חברות בארה"ב.

ל-LLC קיימות ברירות מחדל טבעיות בהתאם למספר החברים בה.

בדרך השקעה זו, נכסיו האישיים של המשקיע הזר נשמרים במרבית המקרים מוגנים מפני תביעות אישיות.

בדרך זו עדיין קיימת חשיפה למס הירושה.

מיסוי השכירות הוא באופן שולי ובעת מכירת הנכס או ההשקעה, שיעורי המס על רווח ההון יחושבו על פי זמן ההחזקה ויחולו שיעורי מס מוטבים.

השקעה באמצעות LP

ישות שהתאגדה עבור שני שותפים ויותר.
יש שלושה סוגים של שותפויות –
1)Limited Partnership – לפחות שותף אחד לא מוגבל (General Partner) לחוב ו/או מוגבל משפטית. לרוב בשימוש כשהשותפים המוגבלים פסיבים
2) General Partnership – כולם שותפים לחוב ולא מוגבלים משפטית
3) Joint Venture – לרוב תוקף מוגבל לפרויקט + שליטה וניהול שווה

Limited Liability Partnership  ≠ Limited Partnership (נוגע לשותפויות אקטיביות)
LP יכולה להיות מורכבת על ידי: יחידים, חברות, ישויות זרות וכמו כן, אין הגבלה על כמות הבעלים, אשר נקראים "שותפים" (Partners)

לצרכי מס אמריקאי – יש זהות גמורה בין LLC מרובה משתתפים (מעל שני חברים) ל LP

השקעה באמצעות חברה זרה

הדרך להשקעת רווחים כלואים של חברה זרה (למשל חברה ישראלית) היא באמצעות החברה הזרה ישירות או החזקה\בעלות ביישות שקופה נפרדת לצרכי מס(שותפות או LLC בבעלות יחיד).

בצורה זו ניתן להוסיף עוד הגנה משפטית ואנונימיות על נכסי החברה שאינם בארה"ב מפני תובעים פוטנציאלים.

השקעה באמצעות חברה זרה עשויה לנטרל את החשיפה למס ירושה, אשר חל על יחיד במקרה והשווי הוגן של הנכסים עולה על $60,000.

שיטת המיסוי האמריקאי לא מעניקה הטבות לחברות זרות המשקיעות בארה"ב ועל כן חל מיסוי דמוי דיבידנד Branch Profit Tax.

על פי אמנת מס ישראל ארה"ב, שיעור המס Branch Profit Tax עומד על 12.5%.

בעת מכירת הנכס או ההשקעה, שיעורי המס על רווח ההון יחושבו על פי שיעורי מס חברות בארה"ב ולא מדרגות רווח הון, כלומר 21%.